[책리뷰] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위

월급쟁이 부자로 은퇴하라

 

"위대한 인물에게는 목표가 있고, 평범한 사람에게는 소망만 있다"

 

1. 왜 투자를 해야하는가?

인플레이션 : 물가의 상승이 소득의 증가보다 빠르다. 은행이 돈의 양을 늘리고 있다. 은행은 대출은 통해 보유량을 줄이고 투자 대출을 한다. 이로 인해 히중에는 더 많은 돈이 풀리게 된다.

주택은 투자의 수단인 동시에 필수재이다.

 

2. 월급은 절대 오르지 않는다.

"가계 기업 소득간 성장 불투명"

해결채 : 사업 / 투자

 

3. 노후 대비

지금의 소득 수준으로 자녀가 성인 시점까지 유지 가능한가?

상황을 피하고 뭉갤수록 시간은 흘러간다.

 

4. 직장인의 투자전략

a. 시간은 직접 투입하지 않아도 돈을 벌수 있는 방법. 시간과 무관하게 돈을 벌어야 한다.

b. 돈을 쓰는 것을 소비자산 / 생산자산으로 구부해서 사용하라.

돈을 모아서 생산 자산을 구매하라.

c. 비근로 소득창출 방법 6가지

일하고 급여를 받는다 - 지출을 최소화한다 - 돈을 모은다 - 모은돈으로 생산자산에 투자한다 - 자산규모를 키운다 - 일을 안하고 소득을 얻는다

 

5. 생산 자산의 종류

펀드 예적금 / 주식 / 부동산 

부동산이 매수 매도인 정보 규녛ㅇ이 일치하고 레버리지를 일으킬 수 있다.

 

레버리지는 리스크를 감수해야하는 투자수단이지만 수익률을 극대화 할 수 있다.

부동산 투자에 신축 구축보다 중요한 것은 입지다.

거래시 상대의 입장도 고려해야 성공적인 투자가 가능하다.

임대인 임차인 중개인과 좋은 관계를 유지한다.

호재보다 저평가가 잃지 않는 투자를 위해 중요하다

 

6. 부동산 투자에 적합한 시기

한여름 장마철 / 수능부터 설전까지

 

7. 입지

지역 직장 수요 / 강남 접근성 / 편의시설 / 공원 / 학군 / 학원

 

8. 지역 대장 아파트 시세체크 - 임장 후 모니터링

 

9. 주변 입주물량 / 저평가 관계를 따져보아라

 

10. 인구수 대비 적정 입주 물량은 5%이다.

 

11. 아파트 선호지역

마포 용산 성동구 / 강남 서초 송파 / 영등포 양천 강동 동작 광진구 과천 판교 분당 평촌 광명

 

괜찮은 입지인데 가격 상승이 주춤한다면 예의주시한다. 매도자의 매도사유를 팡가하라. 경험이 쌓여 투자구역이 여러곳으로 늘어날 겨웅에는 입지와 위상을 고려하게 된다.

 

12. 종잣돈 마련방법

고정비 변동비 / 필요비 불필요비 를 4분면으로 나누어서 고정비이자 필요비인것만 남기고 나머지는 모두 정리한다.

아낀 돈을 생산 자산에 투자하라.

자본재배치

월세 vs 전세 총 투자비용을 고려하라

전세GAP 투자 입지좋은 아파트 gap투자가 성공 방향이다.

 

13. 절대로 잃지 않는 투자법

저평가 - 투자는 사는 순간 돈을 버는 것이다. 좋은 투자랑 사는 순간 버는 것이어야한다.

부동산의 경우 가치는 입지이기 때문에 평가가 쉽다.

부동산은 발품이다.

서울 경기도 광역시는 구단위로 분류 / 비장은 시단위로 5곳씩 조사해라.

전세가율은 하방지지선의 역할을 한다

전세역전은 입구유입은 적은데 공급량에 민감한 경우이다.

공급량이 전체 인구수의 0.5% 미만인지 확인

 

14. 노후준비를 위해 얼마의 자금이 필요한지 계산하라

현금흐름 파악 - 자본 재배치를 통해 종잣돈을 마련

보유자산을 키운다

매입 부동산 장기보유

은퇴시점에 정리한다

 

15. 시스템 자산 우녕ㅇ방법

조급함을 버리고 10년이상 봐라

 

16. 아파트 투자의 기준

저평가된 상태인가? / 투자금이 적게드는가?  리스크가 감당 가능한가?

gap 3000만원 이하.

리스크 - 전세임대를 맞추지 못하는 경우 / 전세가 하락으로 세입자에게 반환해야 하는 경우

 

17. 투자 순서

투자대상선정(아파트,주택) - 부동산 (아파트 오피스텔 상가) - 저평가 소액 위험도 적은 전세갭 80%이상 물건에 투자 - 입지가 가장 좋은 곳에 투자

 

18. 임장지역 선정하기

	조사범위	목표	참조
0단계	사는곳	가격에 대한 감잡기	임장
1단계	시구단위	전세가율 70%이상 가지대비 저평가지역	부동산 지인
2단계	단지단위	개별단지 전세가율 85% 매매가 전세가gap 3~5천	네이버부동산 조인스랜드부동산
3단계	입주물량단위	2년간 적정입주  물량초과안하는 지역찾기 0.5% 적정수량	부동산 지인 호갱노노 아파트시거래가
4단계	미분양	3년간 미분양 추세가 보합내지 감소지역	부동산 지인 국토교통부

19. 임장전 손품 팔기

1) 일자리 조사 - 근로소득 통계 산업분류별 일자리 통계 - 국세청 - 국세통계 홈페이지 - 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황 - 원천징수지 기준자료로 시군구에 근로자가 몇명인지 파악하여 급여액을 알 수 있다

산업분류별 일자리 통계 / 전국 지도에 숫자 조사

 

2) 교통

역세권 - 수도권 / 지방은 대중쿄통 의존도 낮다

강남 강북 여의도 접근성 / 강남역 역삼역 삼성역 테헤란로

 

3) 환경

마트, 백화점, 병원, 공원

지적편집도, 주거지역, 상업지역, 녹지지역

 

4) 학군

중학교의 특목고 진학률 - 아파트 실거래가

강남 목동 중계 분당 평촌 대구범어동 대전둔산동 광주봉선동 부산 동래 해운대

초품아

 

5) 지역 인구 연령 구성

통계 지리 정보 서비스 (시군구별 연령분포)

 

국가통계포털 - 국내통계 - 주제별통계 - 인구가구 - 주민등록 인구현황 - 행정구역별 / 5세별 주민등록 인구

 

나무위키 백과로 해당지역명 검색 후 정보 습득

 

6) 가격비교

관심지역내 모든 아파트 가격 비교하라

시기 - 부동산 규제 계절(여름 겨울)매수자 우위 시장에서는 거기 아니면 여기하지 뭐 라는 느긋한 마음가짐이 필요

 

20. 임대를 결정짓는 4가지 요소

가격 / 집상태 / 입주가능 시기 /사람

성수기 2,3월 9,10월 - 계약일을 성수기로 조정한다

 

21. 투자성공을 위한 단계

a. 고정관념을 버려라

현실을 인식하고 내가 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 구분하고 할 수 있는 일에 집중하라

b. 행동으로 보여줘라, 꾸준히 행하라

c. 조급함을 버려라

d. 순서를 따르고 반복하라

공부 독서 / 강의 오프라인 모임 투자가 모임 동료 만들기 / 실제로 투자 실행 / 반복

e. 내가 가진 것을 나누고 도와줘라 - 좋은 동료를 얻을 것이다

동료는 꾸준하게 투자하게 하는 원동력이다.